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3 如何衡量房地产市场风险？全球历次房地产大泡沫，中国房地产市场风险十次危机九次地产，我们研究了全球历次房地产大泡沫的催生、疯狂、轰然崩溃及启示（第四章，任泽平、卢亮亮），包括1923-1926年美国佛罗里达州房地产泡沫与大萧条、1986-1991年日本房地产泡沫与失去的二十年、1992-1993年中国海南房地产泡沫、1991-1997年东南亚房地产泡沫与亚洲金融风暴、2001-2008年美国房地产泡沫与次贷危机。往事并不如烟，时代变迁人性不变。研究发现：1）历次房地产泡沫的形成在一开始都有经济增长、城镇化、居民收入等基本面支撑。比如1923-1925年美国佛罗里达州房地产泡沫一开始跟美国经济的一战景气和旅游兴盛有关，1986-1991年日本房地产泡沫一开始跟日本经济成功转型和长期繁荣有关，1991-1996年东南亚房地产泡沫一开始跟“亚洲经济奇迹”和快速城镇化有关。2）虽然时代和国别不同，但历次房地产泡沫走向疯狂则无一例外受到流动性过剩和低利率的刺激。由于房地产是典型的高杠杆部门（无论需求端的居民抵押贷还是供给端的房企开发贷），因此房市对流动性和利率极其敏感，流动性过剩和低利率将大大增加房地产的投机需求和金融属性，并脱离居民收入、城镇化等基本面。1985年日本签订“广场协议”后为了避免日元升值对国内经济的负面影响而持续大幅降息，1991-1996年东南亚经济体在金融自由化下国际资本大幅流入，2000年美国网络泡沫破裂以后为了刺激经济持续大幅降息。中国2008年以来有三波房地产周期回升，2009、2012、2014-2016，除了经济中高速增长、快速城镇化等基本面支撑外，每次都跟货币超发和低利率有关，2014-2016年这波尤为明显，在经济衰退背景下主要靠货币刺激。3）政府支持、金融自由化、金融监管缺位、银行放贷失控等起到了推波助澜、火上浇油的作用。政府经常基于发展经济目的刺激房地产，1923年前后佛罗里达州政府大举兴办基础设施以吸引旅游者和投资者，1985年后日本政府主动降息以刺激内需，1992年海南设立特区后鼓励开发，2001年小布什政府实施“居者有其屋”计划。金融自由化和金融监管缺位使得过多货币流入房地产，1986年前后日本加快金融自由化和放开公司发债融资，1992-1993年海南的政府、银行、开发商结成了紧密的铁三角，1991-1996年东南亚国家加快了资本账户开放导致大量国际资本流入，2001-2007年美国影子银行兴起导致过度金融创新。由于房地产的高杠杆属性，银行放贷失控火上浇油，房价上涨抵押物升值会进一步助推银行加大放贷，甚至主动说服客户抵押贷、零首付、放杠杆，在历次房地产泡沫中银行业都深陷其中，从而导致房地产泡沫危机既是金融危机也是经济危机。4）虽然时代和国别不同，但历次房地产泡沫崩溃都跟货币收紧和加息有关。风险是涨出来的，泡沫越大破裂的可能性越大、调整也越深。日本央行从1989 年开始连续5 次加息，并限制对房地产贷款和打击土地投机，1991年日本房地产泡沫破裂。1993年6月23日，朱镕基讲话宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业，24日国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，海南房地产泡沫应声破裂。1997年东南亚经济体汇率崩盘，国际资本大举撤出，房地产泡沫破裂。美联储从2004年6月起两年内连续17次调高联邦基金利率，2007年次贷违约大幅增加，2008年次贷危机全面爆发。5）如果缺乏人口、城镇化等基本面支持，房地产泡沫破裂后调整恢复时间更长。日本房地产在1974和1991年出现过两轮泡沫，1974年前后的第一次调整幅度小、恢复力强，原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑；但是，1991年前后的第二次调整幅度大、持续时间长，原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、人口老龄化等。2008年美国房地产泡沫破裂以后没有像日本一样陷入失去的二十年，而是房价再创新高，主要是因为美国开放的移民政策、健康的人口年龄结构、富有弹性和活力的市场经济与创新机制等。6）每次房地产泡沫崩盘，影响大而深远。1926-1929年房地产泡沫破裂及银行业危机引发的大萧条从金融危机、经济危机、社会危机、政治危机最终升级成军事危机，对人类社会造成了毁灭性的打击。1991年日本房地产崩盘后陷入失落的二十年，经济低迷、不良高企、居民财富缩水、长期通缩。1993年海南房地产泡沫破裂后，不得不长期处置烂尾楼和不良贷款，当地经济长期低迷。2008年次贷危机至今，美国经济经过3轮QE和零利率才走出衰退，而欧洲、日本经济在QQE和负利率刺激下才走出低谷，中国经济从此告别了高增长时代，至今，次贷危机对全球的影响仍未完全消除。

停水十多天没水吃村民只能买桶装水喝“七组、八组共130多户500多人已停水十多天，饮水只能买桶装水。听说是因拖欠了供水站几千元水费，供水站给停了水。”一村民说。另一村民表示，以前也停过水，都没这次时间长。“即使有个别村民未交水费，也不应把全组人自来水都停了吧。去找村委会，说在协调，但现在还没结果。”

据NBC15日报道，当地时间10月10日，获得过6次格莱美音乐奖的美国乡村歌手凯茜·马斯格雷夫斯（Kacey Musgraves），在得克萨斯州举行的演唱会上身穿越南传统服饰“奥黛”登台献艺。但她当时仅穿了上衣，却没有配下身的长裤，两条大长腿完全裸露在外，表演时还不断刻意摆出性感姿势。

烟台市核电办副主任张洁非表示，未来在环渤海周边地区，包括规划建设、在建和在运在内的核电项目将达到9个，其中若有50%开发，至少可达5个核电基地。在看得到的将来，该区域可达30至50台核电机组的规模，有望超过长三角和珠三角。北方核电群的崛起，给核电产业带来巨大发展空间。作为山东新旧动能转换综合试验区三个核心城市之一，近年来烟台开始“培育千亿级核电装备产业，打造中国核技术自主创新集成基地”，规划建设了海阳核电装备制造工业园区和莱山核电产学研聚集区，并出资100亿元作为核电产业基金。

现时，恒生指数报25489，跌263点或跌1.02%，主板成交128.50亿元．上证综合指数报2518，升2点或升0.09%，成交221.92亿元人民币。表列其他环保及水务股表现：股份（编号）　　　　　　　　　　现价　　　　　　变幅------------------------------

房企分拆物业上市应对“融资难”今年，继雅生活、碧桂园服务、新城悦上市之后，佳兆业物业和滨江服务也启动上市计划。本周，佳兆业物业和滨江服务分别提交了招股书和上市申请书，加入分拆物业板块赴港上市房企的队伍。今年，物业公司上市的队伍正在快速扩充。11月6日，新城集团旗下新城悦成功登陆港交所，成为继雅生活和碧桂园服务之后，今年第三家在港上市的内地物业公司，也是在港交所主板上市的第九家物业公司。